De vraag die we onszelf regelmatig stellen is: “ Zijn buitenlandse beleggers succesvoller op de Nederlandse markt dan de Nederlandse beleggers?” VGME organiseerde op donderdag 30 november jl. een seminar om met elkaar hierover in discussie te gaan onder leiding van dagvoorzitter Wienke Bodewes, CEO van Amvest.
De Nederlandse vastgoedmarkt, met name die van Amsterdam, heeft duidelijk te maken met de opkomst van buitenlandse investeerders. Dit zou volgens sommigen een probleem kunnen vormen, met name voor de woningmarkt, vanwege eventuele prijsopdrijving en daarmee onbetaalbaarheid.
“ Wij kijken vooral naar de transactie volumes om te zien welke beweging er is in de markt”, aldus Bodewes.
De Nederlandse vastgoedmarkt is ongekend populair
Hoe heeft het buitenlandse beleggingsvolume op de Nederlandse vastgoedmarkt zich de afgelopen jaren ontwikkeld? Nederland is stabiel en heeft een goed profiel. We hebben daarbij een momentum. Het aanbod wordt schaarser in Londen, Parijs en Frankfurt en men is op zoek gegaan naar second best. Op de ranking lijst staat Nederland op de 7e plaats van 40 landen. Zeker gedeeld door de voorraad, staat Nederland duidelijk bovenaan. Frank van der Sluys, Head of Research Cushman & Wakefield: “De Nederlandse vastgoedmarkt is ongekend populair op de buitenlandse markt en weet cross border investeerders aan zich te binden”.
Een nadere analyse van het geïnvesteerd vermogen naar verschillende vastgoedsegmenten toont dat het grootste deel van het buitenlandse transactievolume over de periode 2009-2015, bijna 45%, is geïnvesteerd in kantoorruimten. Over dezelfde periode is ongeveer 15% van het totale buitenlandse transactievolume geïnvesteerd in industrieel/logistiek/bedrijfsruimte, ruim 10% in woningportefeuilles en bijna 10% in Retail. Ruim 20% is geïnvesteerd in overige vastgoedsegmenten, waaronder hotels en/of een combinatie van voorgaande vastgoedsegmenten.
Investeringsvolume
Vanaf 2013-2014 groeit het beleggingsvolume in alle segmenten Op dit moment wordt 66% van het totaal investeringsvolume in Nederland gevormd door buitenlands kapitaal. Er is daarbij een significant verschil tussen wat buitenlandse beleggers en de Nederlandse beleggers betalen. Buitenlandse beleggers betalen beduidend meer.
“ Investeert de buitenlandse partij anticyclisch?” vraagt Bodewes. Anticyclisch investeren loont. Bedrijven die in een onrustige markt meer innoveren en risico nemen en in een stabiele markt de rust bewaren, behalen een structureel hogere winst. Van der Sluys antwoordt positief, men beschikt over veel vermogen en er zijn weinig grote tickets beschikbaar. Bedrijven die proactief zijn, structureel innoveren en bereid zijn risico’s te nemen, zullen op lange termijn aantoonbaar beter presteren. “De omlooptijd is daarbij aan het toenemen, dat zagen we ook bij het Atrium”.
Buitenlandse investeerders zijn voor wat betreft de woningportefeuilles eerder ingestapt dan Nederlandse beleggers. Van 2013 tot en met 2015 verkochten corporaties zo’n 15.000 woningen aan beleggers. De meerderheid daarvan betreft sociale huurwoningen en belandde bij buitenlandse beleggers. Voorheen investeerden buitenlandse beleggers voornamelijk meer in kantoren en winkelpanden. De interesse van internationale beleggers voor Nederlandse huurwoningen blijft onverminderd groot. De verwachting is dan ook dat de aandacht voor Nederlands vastgoed aanhoudt, zolang het aanbod beschikbaar blijft.
Europese investeringen van de Amerikaanse belegger
Steven Zeeman deelt vanavond zijn Amerikaanse visie op de Nederlandse markt. Zeeman is verantwoordelijke voor de Europese investeringen van de Amerikaanse woningontwikkelaar, belegger and beheerder Greystar. “Wat doen wij anders? Een van de manieren waarop wij de entree in de markt hebben kunnen maken is dat wij naast acquisities ook via gebieds- en projectontwikkeling, overname van woningvastgoedondernemingen en door opkopen van student housing leningen, onze beleggingen in Europa hebben kunnen opstarten. Dit doen wij ook door het integraal managen van het vastgoed het beheer en de mensen. Naast UK, Nederland en Duitsland is Spanje nu ook interessant geworden. Wij benaderen de markt vanuit diverse invalshoeken, zolang we als lange termijnbelegging institutionele woningen voor de verhuur overhouden die bij Greystar passen”.
De buitenlandse achterban die Greystar vertegenwoordigt kijkt met interesse naar Nederland en met name de omgeving van de Randstad. Woningen voor de verhuur doen het in Amerika al jaren beter dan kantoren en dit wenst men dan ook in Europa als zodanig door te voeren. De ambitie van Greystar om “the global leader in residential housing” te zijn is te vergelijken met die van Prologis op de logistieke markt.
Opvallend is het dat er een toename is van de interesse in nieuwbouwontwikkelingen, mede veroorzaakt door het gebrek aan aanbod van bestaande woningportefeuilles van formaat. Het Nederlandse woningproduct van Greystar evolueert daarbij van pure stenen naar een institutioneel verhuurproduct met bepaalde mate van branding, service en voorzieningen, net als de hieraan aanverwante producten zoals studentenhuisvesting en short-stay producten.
“Verandert de Nederlandse markt in een meer servicegerichte markt?” vraagt Bodewes zich af. Klanten verwachten onderhoud en ontzorging, maar de vraag naar servicegericht leveren gaat steeds verder. Zeeman reageert:” Ja zeker, de grote doelgroep op zoek naar flexibiliteit, gemak en de mogelijkheid om andere bewoners te ontmoeten wordt nu feitelijk nog maar beperkt bediend”.
Wat zijn de ervaringen als buitenlandse belegger?
Drie jaar nadat de Patrizia als Duitse belegger 5500 woningen kocht van Vestia, verkoopt men een derde van de woningen door aan Amvest en Woonzorg Nederland. De 1728 woningen, die grotendeels buiten de Randstad liggen, worden voor €200 mln verkocht en is daarmee is het de grootste woningdeal van dit jaar. Erik Beets, Director Assetmanagement Europe bij Patrizia, met 20 locaties in Europa vervolgt. “Wij vinden dat wij succesvol zijn als wij onze strategie uit kunnen rollen”.
Patrizia investeert wereldwijd en heeft 21 miljard assets in management. Het merendeel is Europese investeerder, waarbij de Duitse klantenbasis verreweg de grootste is. “ De markt is razendsnel gegaan. We zijn inmiddels aan het reguleren, het middel dure huursegment wordt per dag lastiger om in te beleggen. Corporaties hebben daarbij geen behoefte meer aan cash, ze zijn nu zelf aan het ontwikkelen en investeren”.
De markt was ontspannen, we gaan nu meer naar value at risk. Investeringen gingen één op één, nu gaat alles via tenderprocessen. Opvallend is dat de B-locaties weer interessant worden, in alle segmenten, waarbij gelet wordt op de stedenvisie en de business case altijd leading is. “Emotie speelt bij investeren ook een grote rol terwijl alles buiten G4 en Randstad extra aandacht behoeft om onder de aandacht van investeerders te komen”. Er is internationaal veel geld beschikbaar en Nederland is nog steeds relatief goedkoop.
Er is duidelijk veel beweging in de markt. Bodewes sluit af en vat samen:” Er trekt een circus over de wereld en dat circus wil zich graag in Nederland vestigen. Dit blijft niet, we zijn een relatief kleine markt. Het is moeilijk grote volumes bij elkaar te brengen en dit trekt een bepaald segment beleggers aan. Het is in ieder geval duidelijk dat de reputatie en de kracht van de manager van groot belang is voor het verwerven van het kapitaal. De wijze waarop de business wordt gevoerd is daarbij van belang voor de aantrekking van de belegger. De onderlinge concurrentie leidt nu tot een sterkere markt waar wij allen van kunnen profiteren”.
