Donderdag 9 februari vond het VGME ‘Verkiezingsdebat 2017; Wonen nu en in de toekomst’ plaats in Madurodam. Het door VGME (Vastgoedmanagers Experts) georganiseerd evenement trok 130 vastgoedmanagers. Claudia van Haeften MBA RVGME deed hiervan verslag.
Tijdens het VGME debat wordt door Tweede Kamerleden van VVD, CDA, D66 en PvdA naar het zeer actuele onderwerp Wonen gekeken. Cees van Boven, bestuursvoorzitter van Woonzorg Nederland, leidt de discussie aan de hand van stellingen van Astrid Schluter, directeur operations Vesteda, Ger Jaarsma, voorzitter NVM en Hedy van den Berg, bestuurder van Havensteder.
Schluter trapt af: ”Er is een ernstig tekort aan woningen in het middensegment door een verschuiving van voorkeuren en flexibiliteit van gebruik. We spreken over een behoefte van 15.000 woningen per jaar”. De vraag is dan ook, hoe gaan we het proces om meer woningen beschikbaar te krijgen versnellen? Het voorstel om woningen van corporaties aan beleggers te verkopen en zo het kapitaal in de Nederlandse woningmarkt op peil te houden wordt niet door een ieder enthousiast ontvangen, terwijl men het zeker eens is dat woningen uit het midden segment benodigd zijn om de doorstroom te bevorderen.
Meer nieuwbouw?
Meer nieuwbouw of overdracht van woningen aan beleggers wordt genoemd als mogelijke oplossing om meer middeldure huur- en koopwoningen te verkrijgen. In Amsterdam en Utrecht is er zeker animo bij marktpartijen om nieuwe woningen te bouwen of bestaande woningen van corporaties over te nemen en vrij te verhuren. Echter, in andere regio’s komt nieuwbouw in het middensegment moeilijk van de grond.
Kamerleden spreken zich uit
De aanwezige Kamerleden, Erik Ronnes (CDA), Roald van der Linde (VVD), Albert de Vries (PvdA) en kandidaat Tweede Kamerlid Jessica van Eijs (D66) spreken zich uit, waarbij De Vries (PvdA) de hypotheekrenteaftrek die gehanteerd blijft een gemiste kans noemt voor de woningmarkt. Ronnes (CDA) stelt dat er met spoed een concrete oplossing dient te komen voor de lange wachtlijsten: “Het doorschuiven van corporatiewoningen lost dit probleem niet op”.
Van Eijs (D66) vindt dat de commerciële sector dient te investeren in de huursector om zo mee te werken aan de gewenste oplossing: ”Om snel beschikbare woningen te realiseren kunnen kantoren omgebouwd worden tot woningen en appartementen”. Arjan de Vries (lid VGME): ”De sociale huursector dient ontwikkeld te worden door diegenen die hier behoefte aan hebben, zo zou de productie van betaalbare woningen vergroot kunnen worden door de liberalisatiegrens te verlagen”. Schluter reageert dat de sector zeker de ambitie heeft actief mee te werken: “Vesteda wenst naar 30.000 huurwoningen te groeien, al gaat dit proces inderdaad langzamer dan gewenst”.
Beleggers en ontwikkelaars
Frank van Blokland, voorzitter IVBN: ”De markt is helaas nog niet volledig tot ontwikkeling gekomen. Starterswoningen zijn voor beleggers minder interessant omdat deze voor huurders betaalbaar moeten blijven, wat botst met het rendement van de belegger. Er zijn bovendien veel politieke onzekerheden, zoals de toekomstige hoogte van de verhuurdersheffing”.
Institutionele beleggers hebben vorig jaar dan ook niet aan hun investeringsdoel voor middeldure huurwoningen kunnen voldoen. Men verwacht voor dit jaar dat de grote interesse van beleggers aanhoudt, ondanks de beperkte beschikbaarheid van nieuwbouwwoningen en kwalitatief goede bestaande woningportefeuilles. Ronnes (CDA):” Buiten de beleggers zouden ook de ontwikkelaars mee moeten groeien met de wijzigende markt en moeten inspelen op de behoefte die er in het midden segment ontstaat. Daarnaast dient er gebouwd te worden in gebieden waar er ruimte is om te bouwen, rekening houdend met het feit dat de regionale verschillen groot zijn: de prijs van een woning in Brabant, is niet vergelijkbaar met die in Amsterdam”.
Middeninkomens niet aan bod
Jaarsma reageert vanuit zijn visie als voorzitter van de NVM: ”Voor de lagere middeninkomens wordt het in 2017 moeilijk om aan bod te komen. Woningen voor starters worden gebouwd met risico. Doorstromers beslissen twee jaar van tevoren. Starters minder dan een jaar. We dealen dus met meerdere problemen. Zo wenst 80% van de corporaties niet meer in middeldure huurwoningen te investeren, en daarnaast heeft de overheid ouderen gestimuleerd langer thuis te wonen. Dit gebeurt massaal, waardoor doorstroming stagneert. We zijn dus gebaat bij meer differentiatie en meer flexibiliteit”.
Van Boven vraagt de aanwezigen of zij het eens zijn met het feit dat de overheid gemeenten zou moeten stimuleren aan de bovenkant van de koopmarkt te bouwen en doorstroming te bevorderen. Het is immers duidelijk dat er een alternatief geboden dient te worden, met voorzieningen voor ouderen zoals dat bij Leyhoeve gebeurd. Van der Linde (VVD) beaamt dit en vindt dat het bij de gemeenten als lokale partij, en bij de commerciële investeerders ligt, terwijl De Vries als PvdA-er zich afvraagt of er daadwerkelijk nog gekocht gaat worden door bejaarden.
Geen concrete oplossing
Een heldere visie, met een plan waarin op landelijk niveau geschetst wordt hoe we met wonen omgaan in relatie tot levensloop en demografie is gewenst. Ronnes (CDA) reageert:” De partijen dienen met elkaar aan tafel te gaan, samen met gemeentes en provincies, zodat er concrete plannen gemaakt kunnen worden, we kunnen geen 30 jaar meer vooruit plannen”.
Het is duidelijk dat ondanks dat de vraag naar zowel huur- als koopwoningen in het middensegment groot is, er geen concrete oplossing voorhanden is. Door de aanscherping van de leennormen bij hypotheken en de dynamische economie en arbeidsmarkt is de verwachting dat de vraag naar huur- en koopwoningen in het middensegment verder zal toenemen. Het aanbod van deze woningen is beperkt en het gat tussen de sociale huurwoningen, beschikbare geliberaliseerde huurwoningen en betaalbare koopwoningen is groot. Het grootste struikelblok voor de 'niet-startende starters’ is de betaalbaarheid, zowel in de koop als huursector.
Corporaties lopen tegen verhuurdersheffing op
Van den Berk (Havensteder): ”We lopen als woningcorporaties daarnaast op tegen de verhuurdersheffing”. Bij Havensteder gaat 30 van de 280 miljoen de staatskas in, voor de gehele corporatiesector loopt dit bedrag op tot een miljard. De investeringen die op lange termijn gedaan moeten worden zijn echter niet voor alle corporaties mogelijk. Het is dan ook gewenst om de verhuurdersheffing om te zetten naar een investerings-stimulering en in te zetten, daar waar de opgaven het grootst zijn. De Vries (PvdA) stemt hiermee in en wenst huren inkomensafhankelijk te maken.
Van der Linde (VVD) reageert door aan te geven dat er 5,5 miljard winst is gemaakt door corporaties, die niet gebruikt is: “Waarom gebruiken de corporaties de aanwezige cijfers van de toezichthouders niet en investeren ze niet in de gewenste woningen? Daarbij kunnen corporaties aan elkaar lenen”. Van den Berk klinkt instemmend: ”Deze stimulans, met hefboomeffect, waardoor investeringen voor corporaties logisch worden, is nodig. De opgaven zijn immers vele malen groter dan de middelen”.
Ronnes (CDA)reageert: ”De regelgeving zet elkaar vast en daar komt de verhuurdersheffing nog bovenop. Het beleid van de afgelopen 4 jaar heeft de corporatiesector duidelijk op slot gezet”. Deze opmerking zet de discussie op scherp, Van der Linde (VVD):”En dat belemmert een woningcorporatie om te gaan bouwen?”
Regelgeving en samenwerking
Jan van den Heuvel van Vastgoed Belang spreekt zich uit: ”De huidige regelgeving treft ook private beleggers. Wat is het doel en de noodzaak, behalve dat het een inkomensstroom is voor de regering?”
Eric Verwey (voorzitter VGM NL en directeur Verwey Vastgoed): ”De corporaties kunnen de investering van het corporatiegeld goed gebruiken. De partijen dienen zich beter te kunnen vinden in de richtlijnen en de samenwerking op te zoeken”. Van den Berk (Havensteder) stemt in:” De onzekerheid in de samenleving neemt toe. In het middensegment kan het instromen zo omklappen. Het systeem dient daar flexibel in te zijn zodat de corporatiewoningen op het middensegment in kunnen spelen”. Om dit te bereiken heeft het ministerie reeds verschillende maatregelen voor ogen. Denk daarbij aan het vergroten van de regels voor verkoop van huurwoningen van toegelaten instellingen, zoals woningcorporaties, of aan de aanpassing van het Besluit Ruimtelijke Ordening en het instellen van een samenwerkingstafel.
Marktwerking
Is in de woningmarkt nog een normale marktwerking mogelijk? Gezamenlijk dient er voor een vergroting van het aanbod gezorgd worden. Cees van Boven spreekt zich uit: ”Vastgoed is een vak. Het gaat om het moment van kopen en verkopen. De woningmarkt is één van de meest gesubsidieerde markten waardoor marktwerking helaas een illusie is. De sociale woningen worden onder de kostprijs aangeboden en koopwoningen worden (deels) via hypotheekrenteaftrek gesubsidieerd. Door de overdracht van sociaal verhuurde, te liberaliseren woningen aan beleggers neemt de sociale voorraad af. Bovendien betalen beleggers minder voor een sociaal verhuurde woning dan voor een huurwoning in de vrije sector. Voor de middeninkomens wordt het in 2017 dus zeker weer moeilijk om aan bod te komen op de woningmarkt”.
Daadkracht
Jan van den Hogen (Deka Immobiliën en secretaris VGME):” Dit probleem smaakt duidelijk naar meer daadkracht. Deze problematiek, die we al decennia lang kennen in alle varianten en vormen, komt steeds in gewijzigde vorm bij ons terug. De politieke oplossingen zijn hier tot dusver niet tevredenstellend in geweest. De echte oplossingen voor de markt komen uit de praktijk en de sector heeft hier absoluut een rol in, die we ook in de toekomst graag weer samen met de regering, een effectieve invulling gaan geven. Het is duidelijk tijd voor actie”.
