Experts aan het woord over de toekomst van het zorgvastgoed.
De vraag om zorg neemt de komende jaren toe. In het webinar van 22 oktober spraken 5 experts over zorgvastgoed. Zowel het Nederlandse als het Belgische perspectief werd besproken, en voor- en nadelen kwamen aan bod. Centraal stond de vraag of Nederlands zorgvastgoed rendabeler is dan Belgisch zorgvastgoed. Na deze middag vol uitwisseling van kennis en ervaring praten we verder en stellen we de vraag: hoe ziet succesvol zorgvastgoed er in de toekomst uit?
Waarom trekken veel Belgische investeerders naar Nederland? Ickroth: omdat je in Nederland meer mogelijkheden hebt om vastgoed te koppelen aan een exploitant, die ook daar een financiële continuïteit in biedt vanuit het zorgkader. Er is een betere garantie in continuïteit van inkomsten dan in het Belgische model.
‘Veiligheid, gezelligheid, comfort, dat is de top 3 voor een ouderenwoning’. Sophie Keulemans, directeur huisvesting Cordaan, vindt dat het gevoel van een thuis steeds belangrijker wordt, waar dat ook is: ‘Zorg wordt steeds meer aan huis geleverd. Maar als dat niet meer gaat, moet de zorginstantie een thuis worden. Het verpleeghuis komt van oudsher voort uit het ziekenhuis, lang ademde het ook die sfeer uit. Langzaamaan is dat veranderd in een werkplek die huiselijk wordt. Nu moet het echt een plek worden waar je woont.’ Tom Pieters, manager vastgoed bij Lentis: ‘Huisvesting is belangrijk voor bewoners, voor het welzijn en de kwaliteit van de dienstverlening. Of zorg beter thuis of in een tehuis moet, ligt aan de doelgroep.’
Koen Ickroth, eigenaar & CEO Cornerstones Group, ontwikkelaar van totaalconcepten voor senioren: ‘België kan leren van Nederland dat de toekomst van de zorg ook een eigen woning kan zijn. Maar op lange termijn gaan de assistentiewoningen zoals we die in België ontwikkelen, ook werken. Het zijn woningen voor mensen die lichte hulp nodig hebben. Vooral de sociale functie is belangrijk, de gezamenlijke activiteiten.’ Keulemans ziet ook wat Nederland van de Belgen kan leren: het zorgen voor voorzieningen, zoals de assistentiewoning heeft. ‘Er wordt veel aan welzijn gedaan. Je zou een verpleeghuis moeten hebben waar in de plint de voorzieningen zijn die verder gaan dan zorg. Niet alleen artsen en thuiszorg, maar ook een winkel en de gezelligheid.’
En wat is nu rendabeler; zorgvastgoed ontwikkelen in België of Nederland? Aan het eind van het webinar concludeerde Ickroth: ‘In Nederland zijn meer mogelijkheden om vastgoed te koppelen aan een exploitant. Dat biedt meer garantie op financiële continuïteit vanuit het Nederlandse zorgkader dan vanuit het Belgische model het geval is.
Stenen en mensen
Guido Anker is Manager Vastgoed van ’s Heeren Loo, dat mensen met een beperking en hun verwanten ondersteunt een zo goed mogelijk leven te leiden. Hij vindt dat het verschil duidelijker mag zijn qua zorgbehoefte: ‘Waar is het omslagpunt? Als iemand 24 u per dag zorg nodig heeft dan is het zorgvastgoed. Zo niet, dan is het gewoon wonen met zorg. Wij stimuleren dat mensen met een beperking zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen wonen, met behulp van e-health en domotica. Als het niet meer thuis gaat, dan wordt zorgvastgoed belangrijk.’
In België werd, anders dan in Nederland, de markt vrijgegeven voor ontwikkellaars, waardoor er in korte tijd veel ontwikkeld werd. Ickroth: ‘Assistentiewoningen zoals we in België hebben, zijn een mooie oplossing. Maar momenteel is er een overaanbod. Projectontwikkelaars gingen zelf ontwikkelen, en dachten niet goed na hoe het rendabel te maken. Het was bedoeld voor mensen vanaf 65 jaar, maar mensen willen er pas wonen als ze ouder zijn. Dat heeft geleid tot veel leegstand.’
Nederland kent een andere ontwikkeling. Vroeger was vastgoed voor de zorg overheidsverantwoordelijkheid. De overheid bepaalde de normen voor de woonruimtes. Daar is een ander model voor in de plaats gekomen: een zorginstelling heeft mensen met een bepaalde zorgbehoefte, waar een dagvergoeding aan gekoppeld is. De verantwoordelijkheid - en daarmee het risico - voor het vastgoed kwamen bij de zorginstelling te liggen. Keulemans: ‘In Nederland is de vergoeding per zorgplek, hierdoor is er te weinig incentive voor beleggers om grotere, betere woonruimtes te realiseren, omdat het niet meer oplevert dan kleinere. Het is vanuit vastgoed raar om niet de kwaliteit van de woning te waarderen. Door de vergoeding ligt de focus erg op efficiënte complexen, kleine kamers. Maar moet de vraag bij scheiden wonen en zorg niet zijn: waar is welzijn gebleven?’
Anker: ‘We kijken aan tegen enorme vergrijzing. Dat hoef je niet met stenen oplossen, maar in eerste instantie binnen de eigen vertrouwde omgeving. Ik vind bovendien dat het in vastgoedontwikkeling teveel om de stenen gaat. Het gebouw moet altijd een woonfunctie hebben en weer als woonruimte kunnen worden gebruikt. Dat gaat ten koste van zorgfunctie. Er wordt niet vanuit de cliënten en medewerkers gedacht.’
Thuis of tehuis: waar is het welzijn?
Het is de uitdaging een ideaal evenwicht te realiseren tussen welzijn en andere voorwaarden, maar ook te bepalen bij wie welke verantwoordelijkheden liggen. Voor Koen Ickroth leidt het neerzetten van meerdere wooneenheden automatisch tot een verhoging van welzijn: ‘Het thuis voelen zit ‘m vooral in sociale contacten. Dat geldt vooral als mensen alleen komen te staan. Als je een plek hebt met veel ouderen bij elkaar, verhoog je de levenskwaliteit.’ Guido Anker: ‘Er is een spanningsveld tussen autonomie versus sociale contacten. Wij stimuleren zelfstandig thuis leven, ook dat is welzijn. Maar het gevaar is dan dat mensen in een isolement komen. Daarom bieden we onze cliënten ook een hybride vorm, zoals thuis wonen gecombineerd met dagbesteding.’
Keulemans: ‘Voor vastgoed is het belangrijk dat een gebouw ook weer woning kan worden. Voor zorginvesteerders is het belangrijk dat ze de investering terugverdienen. De mensen die er wonen willen prettig leven. Het gaat niet altijd om beter worden, maar om kwaliteit van leven.’ Anker voegt daaraan toe: ‘De verantwoordelijkheid voor hoe het met iemand gaat ligt bij de zorgprofessionals, in samenspraak met de cliënt en naasten. Welzijn is een onderdeel van ons businessmodel. Dat zie je minder terug bij zorgverzekering. Daar gaat het vooral over beter maken, niet over wat de persoon op langere termijn nodig heeft.’
Verpleeghuis van de toekomst
Het verpleeghuis van de toekomst is kleinschaliger en palliatief, denkt Keulemans. ‘Het gaat om veilig voelen, comfort, een sociale component en verzorging. De plek maakt dan niet uit, dat verschilt per persoon en financiële middelen: thuis met hulp, of in een verpleeghuis. Dat moet wel toegankelijk zijn. Als mensen thuis wonen, maar al wel bij het verpleeghuis langsgaan om daar van voorzieningen gebruik te maken, wordt het een bekende pek. Laagdrempeligheid zorgt voor een zachte overgang als iemand de stap naar het verpleeghuis maakt. We moeten zorgen dat mensen het fijn vinden in een zorginstelling, dat ze het zien als een volgende stap in een wooncarrière. Dat zorgt ook voor doorstroom op de woningmarkt.’
Pieters denkt dat er in de toekomst meer sprake is van scheiden van wonen inclusief welzijn en behandeling. Waarbij wonen en welzijn de verantwoordelijkheid zijn van de bewoners, en zorg onder zorgverzekering valt. ‘Het is moeilijk om een goede vorm voor te vinden voor de groep die nog geen full time zorg nodig heeft. Het bejaardentehuis van vroeger had een all inclusive pakket, dat is voor veel mensen niet te betalen. Bovendien is er een grote groep 70+ ers die zich niet als bejaarde ziet. Er moet leefstijlonderzoek komen naar de behoeften van de ouderen van nu. Hierin kunnen we leren van de leisure markt’. Daarin ligt veel nadruk op het aanbieden van de beleving die past bij een doelgroep. Verschillende mensen, verschillende smaken. Als je een vakantie boekt in een huisjespark kan je kiezen uit Centerparcs, Roompot of Landal. Elk heeft een andere sfeer, maar de functie is hetzelfde. Dat kan met zorgvastgoed ook. Keulemans beaamt dat: ‘Wij hebben producten gemaakt die in heel het land hetzelfde zijn; vreselijke plekken, allemaal betonnen verpleeghuizen. We moeten een beter product verzinnen - voor mensen die anders naar het verzorgingstehuis gingen - dat wel betaalbaar is. Het is niet een taak voor de zorg, want die zijn bedoeld om zorg te leveren.’
Anker ziet ook de uitdaging hiervan: ‘Er is een spanningsveld tussen het goed doen voor de individuele mens, en tegelijk zorgen dat wat je biedt ook voor meerdere mensen toepasbaar is. Iedereen wil autonomie, en dat zijn behoeften gehoord worden. Om succesvolle zorginitiatieven neer te zetten is gedragsverandering nodig: we moeten altijd stilstaan bij de behoeften van mensen, maar mensen moeten ook snappen wat wel en niet kan.’
Zorgvastgoed van de toekomst biedt dus een oplossing die recht doet aan zowel de mens als de groep. Ickroth: ‘Woonprojecten waar meerdere mensen samenwonen, hebben veel voordelen. Je hebt alle zorg op een plek. Het kan betaalbaar zijn en het brede publiek aanspreken, met wonen als een zorgcomponent.’ Ook Pieters ziet voordelen aan gezamenlijk wonen: ‘Voor gezonde ouderen moeten we communities opzetten. Gelijkgestemden bij elkaar brengen die het leuk vinden om dingen samen te doen. Die een volgende stap willen maken en voorsorteren op de toekomstige zorgvraag. En we moeten zorgen dat het financieel haalbaar is. Dan kunnen we echt waardig oud worden.’
Auteur: Barbara Kramer - REMARK
Publicatiedatum: november 2020
