‘Ik verwacht dat we er in no time aan gewend zijn, veel meer nog dan nu’. Petran van Heel - sector Banker Bouw en Vastgoed ABN Amro - en Paul Kersten - Adviseur Commercieel Vastgoed Gemeente Den Haag - gaven een webinar over vastgoedontwikkelingen van kantoren in tijden van corona. We belden ze voor een aantal aanvullende vragen. Én tips wat te doen als de kantorenmarkt ineens te maken krijgt met leegstand. En ook enkele opties hoe te handelen als we post-corona, vanwege de toename van thuiswerken, te maken gaan krijgen met een kantooroverschot.
‘Ik kijk zo’n webinar altijd terug om te zien wat beter kan, welke learnings ik eruit kan halen’. Van Heel is gewend aan spreken voor groepen; een webinar is toch wat anders. Ook Kersten kijkt zijn eigen optreden terug. ‘Het kost nu nog voorbereiding met alle techniek die erbij komt kijken. Maar we worden er steeds handiger in.’
Gaan we nog wel terug naar kantoor?
‘We wennen aan thuiswerken, het online kantoorleven,’ ziet van Heel. ‘Ook events zijn vaker online. Én alle ICT-hulpmiddelen worden nog elke dag beter. Bestaande ontwikkelingen versnellen door de digitale transitie die corona teweegbrengt.’ Kersten voorziet een tegengestelde beweging: ‘Met de opkomst van internet voorspelden mensen de neergang van de stad, omdat we aan digitaal contact genoeg zouden hebben. Het tegendeel gebeurde. Ik denk dat we na al het digitale contact straks juist behoefte hebben aan werken op een echte locatie.’
Van Heel: ‘Wat we nu meemaken is een collectief experiment. Werkgevers gaan de voordelen zien van het spreiden van werknemers die op kantoor zijn. Een gemiddelde werkplek kost al snel 10.000 euro per jaar. Voor iemand die thuiswerkt ligt dat veel lager terwijl de productie zomaar hoger kan liggen. Anderzijds: Als je werkt bij een bedrijf ben je lid van die community, deel van het DNA van het bedrijf. Die behoefte aan community blijft en moet bestendigd worden. We gaan vooral anders werken. Alleen als het een meerwaarde heeft zien we elkaar 'in het echie'. Dus moeten we op zoek naar de meerwaarde van een kantoorlocatie. Ik had in de presentatie eerst een afbeelding zitten van een gaaf Googlekantoor. Dat is een plek gericht op plezier, een fun of smart office: het kantoor als beleving.
Wat betekent dat voor de kantoormarkt?
Kersten: ‘Deze tijd heeft vooral impact op b-locaties, maar op de a-locaties niet zo. Op toplocaties in de randstad zitten bedrijven met veel omzet en groeipotentieel. Denk aan T-mobile, Amazon, post.nl of pensioenservices, die worden niet zo snel geraakt. Er komt een coronavaccin binnen drie jaar – daar ga ik van uit. Dan heb je kantoren nog steeds nodig, en de beste locaties blijven de OV-locaties. Ik denk wel dat er tot die tijd minder ontwikkeld wordt.’
Van Heel: ‘Tot nu toe dachten we dat het winkellandschap versneld en drastisch zou veranderen, niet de kantoren. Door de coronacrisis zijn kantoren ineens in scope. Dat verloopt wel langzamer dan bij winkels. Kantoorbedrijven gaan minder snel failliet vanwege corona, want ze kunnen nog wel doorwerken. Maar de kantorenmarkt is gekoppeld aan werkgelegenheid. Als de werkloosheid oploopt hebben we minder kantoorruimte nodig. Daarbij lopen omzetten terug en lopen schulden op, bedrijven nemen extra kredieten. Dat betekent op de kosten letten en kritisch kijken naar personeel, investeringen, en huurcontracten van kantoren. CFO’s gaan hier ongetwijfeld op aansturen post-corona.’ Hij verwacht dat het ook kan zorgen voor een nieuw normaal dat uiteindelijk positief uitpakt, zoals minder maar betere kantoorpanden.
Wat als het slechter uitpakt dan voorzien?
‘Ik denk dat we zeker grotere veranderingen gaan zien,’ zegt Van Heel. ‘Nu staan vele kantoren leeg, straks in de anderhalve meter economie zullen kantoren circa de helft van de bezetting hebben. We gebruiken nu 50 miljoen vierkante meter. Stel dat we een kwart daarvan niet meer gaan gebruiken vanwege thuiswerkeffecten, dan is dat circa vier keer zoveel leegstand als we nu hebben. Dat is méér dan op de piek van de kredtietcrisis. En als we thuiswerken gaan optimaliseren en faciliteren kan het wel dat de helft van de kantoren niet meer gebruikt wordt zoals we het nu gebruiken. Dan gaat het zomaar om 20 miljoen vierkante meter.’
Heb je tips voor als de 25% leegstand werkelijkheid wordt?
Van Heel : ‘Gezien de vertraging in de economie, wees voorbereid op huurcontractonderhandeling. Zorg voor een sterke positie, breng bijvoorbeeld nieuwe variabelen in het spel. Creëer toegevoegde waarde voor je huurders, denk aan extra kwaliteit in plaats van kwantiteit, een sportschool in plaats van kantoorruimte, extra voorzieningen voor bijvoorbeeld services of afhaal, een mooie gemeenschappelijke ruimte met gedeelde kosten. En let op: minder mensen staat niet gelijk aan minder ruimte. Voor een kantoor met 50 % minder mensen kan je met 30 % minder ruime af. Kantoortuinen zijn bewezen ongezond. Laat je huurder meer ruimte bieden aan elke werknemer. Het is gezonder, productiever én sluit beter aan bij de 1.5 meter-economie.’
Wat betekent corona voor de duurzaamheidsopgave?
‘Het wordt een spannende tijd voor verduurzaming,’ zegt van Heel. Na de kredietcrisis nam aandacht hiervoor enorm af, het duurde jaren voordat duurzaamheid weer bovenaan de strategische en politieke agenda stond. Er ligt nu ook een mooie kans een kans om panden toekomstbestendig te maken. Als je dan tóch een smart office realiseert, dan gelijk duurzaam. Kantoren met een slecht label komen nu misschien eerder in aanmerking voor sloop en kunnen op die manier bijdragen aan de circulaire economie. Dan kijk je kwalitatief in plaats van kwantitatief.
Kersten ziet ook juist terughoudendheid: ‘Veel ontwikkelingen liggen nu stil; Shell heeft haar plannen voor een duurzaamheidscentrum in Den Haag on hold gezet. Zonnepanelen zijn niet meer financieel aantrekkelijk, want de energieprijs is laag. Duurzaamheidsplannen krijgen nu minder prioriteit.’
Waar staan we over een jaar?
Beide mannen zijn positief, al hebben ze een ander toekomstscenario. Kersten: ‘Het veert wel terug. Zelfs in het meest negatieve scenario ben ik nog steeds positief over centrale kantoorvastgoedlocaties. Op de toplocaties in de randstad zitten bedrijven met veel geld, die worden niet snel geraakt.’
Van Heel verwacht juist een nieuwe situatie, al hangt de totstandkoming sterk af van de duur van coronamaatregelen. ‘Kantoorleegstand gebeurt niet ineens. Bij elke heronderhandeling van huurcontract gaat er wat lucht uit de ballon. De eigenaar moet dat zien in te vullen.. Hoe langer we in 1,5 meter samenleving zitten, hoe meer we wennen aan thuiswerken en niet allemaal tegelijk full time op kantoor zijn. Ik wil als het kan graag weer tussen mijn collega’s op kantoor zitten, maar ook wél 2 dagen per week vanuit huis werken. Dat zou wel eens de norm kunnen worden, in ieder geval voor mij. Het verhoogd mijn productiviteit en scheelt me enorm veel reistijd!’
Gerelateerd aan de VGME webinar 'Vastgoedontwikkelingen in tijden van corona' welke op 29 april 2020 gehouden werd en hier is terug te kijken.
Auteur: Barbara Kramer - REMARK
Publicatiedatum: mei 2020